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Q&A


仲介手数料はいくらですか?

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料(媒介手数料)は下記が上限として定められています。
■取引物件価格(税抜)が400万円超
取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円~400万円以下
取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

■取引物件価格(税抜)が200万円以下
取引物件価格(税抜)×5%+消費税

※不動産の表示価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。
不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

セットバックとは何ですか?

セットバックとは、英語で「後退」を意味します。

敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させることです。その部分は道路とみなされ壁面後退しなければなりません。

土地に接する道路の幅員が4m満たない時に、道路の中心から2m後退して建物を建築すること等をいう。つまり、道路の境界線を後退させる事。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできません。

セットバックした自分の敷地は自分の敷地でありながら道路として使用されます。地方によっては寄付という形で無償で行政に譲渡する場合もあります。

家を所有しているのでが人に貸しています。その状態で売却できるのでしょうか?

賃借人がいる状態でも家を売ることはできます。

購入者が居住するのであれば空き室でないと困りますが投資目的なら賃借人がいることですぐに家賃収入が見込めるため、かえってメリットになることもあります。

このような物件は、オーナーだけが代わることから、オーナーチェンジ物件といいます。

賃借人がいる状態で中古住宅を売却する場合の手続きは通常と同様で、特別な手続きが必要になることはありません。

売却後の賃料は購入した新しいオーナーに支払われることになります。また、賃借人が退去する際の敷金返還の義務も新オーナーに引き継がれます。

賃借中と空き室とでは売却価格も変わります。
一般的に、賃借人付きは空き室よりも価格が安くなる傾向にあります。
買い手から見ると、賃貸中のマンションは購入後すぐに賃料収入が見込めるメリットがある反面、部屋の状態を確認できないなどのデメリットがあるのです。

退去をお願いする場合は注意が必要
急いで売却する必要がなければ居住用としてのニーズが高い物件の場合などは特に空き室になるのを待って売却した方がいいかもしれません。

ただし、賃貸契約が自動的に更新される普通借家契約では退去の時期は賃借人しだいで決まります。こちらから賃借人に退去を求めることも可能ですが、少し注意が必要です。

賃借人に退去をお願いする場合は、契約満了の6〜12カ月前までに正当な理由を伝えて交渉する必要があるのですが、売却は退去の正当な理由として認められないケースが多いのです。

売却のために退去をお願いする場合の交渉は、こじれるとトラブルに発展する可能性もあるので不動産業者に任せた方がよいでしょう。
たとえば、引越代などを負担することで退去に応じてもらうというようなケースは少なくありません。

中古一戸建てで売却するか、土地として売却するか?どちらがよろしいでしょうか?

土地に古い建物がある場合、売却にあたって建物を残すか更地にするかは、多くの人が迷うところでしょう。

このような場合は築年数が判断基準のひとつになります。築40年であれば、中古一戸建てとして売るよりも、更地にして土地として売った方が売れやすいでしょう。

建物を残しておいてもメリットはない

一般的に、築20年を過ぎると建物の価値はなくなるといわれています。

したがって築40年だと建物の価値はゼロですし、中古一戸建てとして売りに出したとしても、建物をそのまま利用しようと考える人は少ないと思われます。ほとんどの人は建物の解体を前提に購入を検討するでしょう。

そうなると解体の手間がかかる分、更地よりも敬遠される可能性が高くなります。

解体費用は建物の種類や地域によっても変わってきますが、木造で1坪あたり2万円というのがおおまかな目安になります。

30坪なら60万円ほどの費用が必要になります。

更地にするメリットとデメリット

その建物に現在だれも住んでいない場合は、更地にすることで売却期間の管理の手間を省けるという利点もあります。

中古一戸建てとして売り出した場合、売却までに時間がかかってしまうと、その間に建物の荒廃が進んだり、放火など思わぬトラブルが発生したりする可能性もゼロではありません。更地にすることで、建物があることで生じるリスクをなくすことができます。

ただし、更地にするデメリットもあります。老朽化した住宅を取り壊すと住宅用地の特例の対象から外れるため、翌年から固定資産税などが大幅に上がる可能性があるのです。

したがって、更地にする場合は早期売却を意識しておく必要があるでしょう。

とりあえず中古で売り出してみるのも手

もし建物の状態がよく、そのままでもしばらく利用できるようであれば、中古一戸建てとして売り出すという選択肢もあるでしょう。最初は中古一戸建てとして販売してみて、買い手がつかなければ改めて土地として売るというのもひとつの手です。

ただし、現在、不動産の価格は下落傾向にあります。時間が経てば経つほど販売価格が下がってしまうリスクがあるということも考慮して、最終的な判断を下す必要があるでしょう。

瑕疵担保責任とは?

目的物に隠れた瑕疵(欠陥)が存在する事。
例えば、新築物件を購入し住みだしたら雨漏りしている。とか土地を購入し掘ったら産業廃棄物が出てきた。など
いわば欠陥の責任の事を言います。
売主が不動産業者の場合は瑕疵担保責任を負う義務があります。しかし目的物件を引き渡してから2年間だけ責任を負う。という特約は有効なので最短で2年間が多いようです。
また売主が個人の場合は瑕疵担保責任は負わない。という特約は有効です。
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